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支持住宅发展

Invest Atlanta 协助住宅开发的融资。

住宅奖励

Invest Atlanta 的核心竞争力之一是房地产金融,我们管理多个用于开发劳动力住房的贷款计划。

免税债券融资

免税债券由城市住宅金融管理局(投资亚特兰大的住房金融集团)发行,以帮助实现多户住宅的增长。

结构

URFA 有权发行免税债券,向开发商提供低于市场利率的抵押贷款用于出租房屋,前提是满足美国国税局第 142 条的要求,以确保一定比例的出租单位受益于中低收入租户。

每年,URFA 都会收到来自 GA 社区事务部的免税债券分配。 URFA 作为管道债券发行人。债券根据分配的可用性以先到先得的方式发行。可以分配给单个开发项目的债券数量没有上限。符合条件的项目必须位于亚特兰大市内。

根据该计划分配的任何免税债券资金必须用于为开发提供永久融资。拨款不用于短期融资、“过桥”融资或任何再融资,这不是发展的永久性融资;但是,它可以用于建设融资,并在某些条件下由其他来源取出。

符合条件的发展

  • 新建或收购和修复。至少 75 个单位和 $5MM 的总开发成本。
  • 不用于住房的现有财产的转换
  • 40% of units must be set aside to persons at 60% AMI or 20% of units set aside at 50% AMI. See http://www.huduser.org/portal/datasets/il.html for AMI limits.
  • 必须为没有收入限制的市价租户预留至少 15% 的单位
  • 位于亚特兰大市区范围内

资金用途

  • 债券融资必须至少占资本总额的 50%
  • 免税债券融资的发行成本不能超过债券金额的 2%
  • 可承受期为 15 年或只要债券未偿还,以较大者为准
  • 免税债券可以与 4% 的 LIHTC 债券相结合,并且必须通过信用证或财务担保来增强,除非债券是通过私募方式出售或债券被评级并且项目具有至少 15- 的 HUD HAP 合同年
  • 如果债务支持最低 1.20 倍 DSCR,债券融资最多可用于总开发成本的 100%。
  • 对于收购和修复,修复成本必须至少等于项目总成本的 10%

开发者指南

  • 开发人员必须具有与项目范围和规模相称的经验
  • 开发商必须拥有成功的物业管理和营销记录
  • 所有劳动力单位在规模和质量上必须与同一开发区内的市场价格单位相当。必须跨单元类型和楼层支付可负担性。
  • 开发商必须具备财务能力
  • 发展必须满足可持续性要求

邻里兼容性

  • URFA 鼓励开发商规划/开发位于以下区域的项目:
    • 经济发展优先领域
    • 合格的人口普查区
    • 难开发区
    • 距离 MARTA 地铁、亚特兰大有轨电车或亚特兰大环线 1/4 英里以内
    • 在税收分配区 (TAD) 内
  • 发展必须补充和加强邻里的现有特征
  • NPU 信

如何进行

查看我们的 开发者申请流程 下面是有关如何进行的信息。

住房机会债券融资

住房机会债券基金 (HOB) 旨在提供缺口融资,以满足亚特兰大市房主、建筑商、开发商和社区住房开发组织对跨收入范围的经济适用劳动力住房日益增长的需求。

结构

计划基金中持有的资金将用于向开发商提供低息贷款,以部分资助住房的购置、建设或翻新。这些资金可与传统融资、债券融资或其他私人/公共融资结合使用,以建造和/或修复住宅,并为预开发和场地开发成本提供资金。除非开发商有证据证明来自资金来源的明确承诺书详细说明了住房开发总成本余额的条款和条件,否则不得提供或无条件承诺提供 HOB 贷款。

偿还贷款的义务应由本票证明,并应以担保债务的契约为担保。每个由 HOB 资金资助的住房项目应受土地使用限制协议的监管,期限至少为 15 年。资金视情况而定。

符合条件的发展

  • 新建或收购和修复
  • 不用于住房的现有财产的转换
  • 可负担期为 15 年或贷款未偿还期间的较长者
  • Developments must contain set asides of at least twenty percent (20%) of the units of comparable size and finish of the market rate units to persons at 60% of the Area Median Income (“AMI”). See http://www.huduser.org/portal/datasets/il.html for AMI limits.
  • 必须为没有收入限制的市价租户预留 15% 的单位
  • 位于亚特兰大市区范围内
  • 所有劳动力单位的规模和质量必须与同一开发区内的市场价格单位相当
  • 项目必须证明资金需求。

资金用途

  • 资金可以通过传统、债券或其他私人或公共融资来杠杆化
  • 资金仅用作缺口/过桥贷款;将根据需要承保
  • 用作二次抵押贷款(缺口融资)
  • 贷款不能超过每个负担得起的单位 25,000.00 美元或资本堆栈的 20%(不包括支付给开发商或其附属公司的费用)中的较小者

开发者指南

  • 开发人员必须具有与项目范围和规模相称的经验
  • 开发商必须成功利用额外资金
  • 开发商必须拥有成功的物业管理和营销记录
  • 发展必须满足可持续性要求

邻里兼容性

  • URFA 鼓励开发商规划/开发位于以下区域的项目:
    • 经济发展优先领域
    • 合格的人口普查区
    • 难开发区
    • 距离 MARTA 地铁、亚特兰大有轨电车或亚特兰大环线 1/4 英里以内
    • 在税收分配区 (TAD) 内
  • 发展必须补充和加强邻里的现有特征
  • NPU 信

如何进行

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住房机会债券融资(CHDO Set-A-Aside)

社区住房发展组织 (CDHO) 可通过住房机会债券基金获得融资。

社区住房发展组织 (CHDO) 要求

  • CHDO 必须在提交贷款申请当年的 1 月 1 日由亚特兰大市指定。
  • 资金不得超过总资本支出的 50%(不包括支付给 CHDO 或其关联公司的费用)
  • 用于资助项目的收购、建设或改造的资金
  • CHDO 必须作为项目的所有者、开发商或赞助商
  • CHDO 必须在开发项目中拥有 25% 的利润权益才能成为赞助商
  • 所有负担得起的单元必须在大小和质量上与同一开发项目中的市场价格单元相当
  • 资金必须通过传统、债券或其他私人或公共融资(包括赠款)来利用。杠杆资金必须通过其他来源的坚定承诺来证明。资金视情况而定。

符合条件的发展

  • 新建或收购和修复
  • 不用于住房的现有财产的转换
  • 可用于出租或房屋所有权开发
  • 为 AMI 的 100% 或以下的人口提供服务,适用于两个或以下的家庭,为三个或更多的家庭提供 AMI 或低于 115% 的人口,用于房屋所有权项目
  • 20% set aside for a population at or below 60% of AMI for rental housing projects. See http://www.huduser.org/portal/datasets/il.html for AMI limits.
  • 位于亚特兰大市区范围内
  • 项目必须证明资金需求。

资金用途

  • 可负担期为 15 年或贷款已还清中的较大者
  • 用作二次抵押贷款(缺口融资)
  • 资金不能超过 CHDO 资本堆栈的 50%(不包括开发商费用。)
  • CHDO 必须通过坚定的承诺获得安全的资金来源,以平衡项目的总成本

开发者指南

  • 亚特兰大市必须自提供 CHDO 贷款当年的 1 月 1 日起指定该组织为社区住房开发组织 (CHDO)
  • 成为 CHDO,担任经济适用房项目的所有者、开发商或赞助商
  • CHDO 必须具有与项目范围和规模相称的经验
  • CHDO 必须成功利用额外资金
  • CHDO 必须拥有成功的物业管理和营销记录
  • 发展必须满足可持续性要求

邻里兼容性

  • URFA 鼓励开发商规划/开发位于以下区域的项目:
    • 经济发展优先领域
    • 合格的人口普查区
    • 难开发区
    • 距离 MARTA 地铁、亚特兰大有轨电车或亚特兰大环线 1/4 英里以内
    • 在税收分配区 (TAD) 内
  • 发展必须补充和加强邻里的现有特征
  • NPU 信

如何进行

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藤城信托基金融资

社区/住房发展信托基金由亚特兰大市、佐治亚州世界会议中心管理局和富尔顿县于 1989 年成立,旨在支持藤城和英格兰大道社区的振兴。

结构

亚特兰大市指定城市住宅金融管理局 (URFA) 作为信托基金的管理人。通过该信托基金,向营利性、非营利性开发商和购房者提供了总额为 800 万美元的贷款,以提供新建和修复的出租住房以及拥有住房的机会。

这些贷款的还款美元会转入计划收入账户,用于为以下项目提供额外贷款 Vine City 和 English Avenue 符合条件的住房开发项目。

符合条件的发展

  • 多户和单户住宅的收购、建造或翻新
  • 不用于住房的现有财产的转换
  • 出售至少占开发房屋 20% 的房屋必须销售给两人或以下的家庭,不超过 AMI 的 100% 和 3 人或以上的 115% AMI,购买价格低于 $252,890或当前的 203 FHA 限制
  • 20% set aside for a population at or below 80% of AMI for rental housing projects. See http://www.huduser.org/portal/datasets/il.html for AMI limits.
  • 为租赁提供 15 年或更长的长期负担能力条款;单身家庭10年

资金用途

  • 用作二次抵押贷款的资金(缺口融资)
  • 资金不得超过资本堆栈的 50% 或 150 万美元
  • 将有高达 4% 的利率

开发者指南

  • 开发人员必须具有与项目范围和规模相称的经验
  • 开发商必须成功利用额外资金
  • 开发商必须拥有成功的物业管理和营销记录
  • 必须通过坚定的承诺获得稳定的资金来源,以平衡项目的总成本
  • 发展必须满足可持续性要求

邻里兼容性

  • 信托基金的目标区域是北面以 Donald Lee Hollowell Parkway 为界的区域;西边的约瑟夫洛瑞大道; Martin Luther King Jr. Drive、Walnut Street 和 Beckwith Street 延伸至南面的 Walker Street,东面延伸至 Walker Street、Martin Luther King Jr. Drive 和 Northside Drive。
  • 请参阅下面的地图。阴影区域是信托基金的边界
  • NPU 信

如何进行

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其他资源

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首页 投资伙伴计划融资

HOME Investment Partnership Program 是一项由联邦政府资助的计划,旨在帮助中低收入家庭和个人生产和保护经济适用房。

结构

该计划资助与出租物业的新建筑、收购和修复相关的成本。

HOME 援助项目必须满足不少于适用的负担能力要求 下图中指定的时间段从项目完成后开始.可负担期基于每单位的 HOME 投资。

符合条件的发展

  • 可能会为中低收入家庭的多户住宅的购买、建造或翻新提供部分资金
  • 位于亚特兰大市内
  • 必须至少有 5 个家庭辅助设备。
  • 所有项目必须符合能源标准规范
  • 可用于多户住宅开发,除非为住房项目的总项目成本的余额确定了安全的资金来源,否则不会做出或无条件地做出承诺
  • 项目有资格获得最多 40,000 美元的每个家庭辅助单元
  • 确保所有接受家庭援助的单位必须由收入不超过该地区中位数收入 80% 的家庭居住
  • Ensure at least 20% of the HOME units must be affordable to households earning no more than 50% AMI and 20% at 60% of AMI. See http://www.huduser.org/portal/datasets/il.html for AMI limits.

资金用途

  • 用作第二按揭贷款的资金
  • 将进行补贴分层分析,以确定根据住宅单位的 HUD 指南所需的最低补贴金额
  • 将由本票证明,并应以担保债务的契约为担保;和
  • 将有高达 3% 的利率

开发者指南

  • 营利性开发商和非营利性开发商有资格申请HOME基金
  • 发展必须满足可持续性要求

邻里兼容性

  • 符合批准的邻里振兴计划
  • NPU 信

如何进行

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其他资源

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亚特兰大 Beltline 经济适用房信托基金 (BAHTF)

亚特兰大市议会创建了一个 BAHTF,以促进在 Beltline 社区内建造和保护经济适用房。

结构

经济适用房是Beltline发展的重要组成部分。 BAHTF 的赠款为亚特兰大的经济适用房工具包添加了一个必要、灵活和前所未有的工具。这些资金可以与其他经济适用房计划和城市激励措施相结合,并利用私人资金在该市建造或翻新经济适用房。 BAHTF 的目标是创造出租和自住住房单元的平衡组合,并鼓励在腰线周围分布经济适用房。

这些赠款将提供给非营利性和盈利性多户开发商,提供沿亚特兰大 BeltLine 可负担得起的劳动力住房租赁单位。赠款资金可用于为地区收入中位数(由住房和城市发展部定义)的 60% 或以下的家庭提供多户住宅的购置、建造或翻新资金。这些对开发商的赠款由土地使用限制协议 (LURA) 执行。赠款总额不得超过总开发成本的 30%,每个多户开发项目的上限为 200 万美元。开发商需要从其他来源获得额外资金以完成开发。

涉及非营利组织与营利性合作伙伴和投资者相结合的项目,遵守亚特兰大 BeltLine 设计指南,为 AMI 的 30% 或以下的人提供负担得起的出租单元,并向公务员(市、县、亚特兰大公立学校员工)推销和亚特兰大市的居民将被优先考虑。

BAHTF 的计划组成部分包括

  • 多户租赁开发商激励措施
  • 单户开发者激励
  • 社区住房发展组织 (CHDO) 预留用于多户出租
  • 社区住房发展组织 (CHDO) 为单户住宅留出     

多户、单户和 CHDO 开发商可以从 Beltline 经济适用房信托基金获得赠款,以资助 ​​Beltline 沿线的多户和单户开发。

BAHTF 美元只会奖励给那些没有这种公共补贴在经济上不可行的开发项目。根据 Invest Atlanta 对财务需求的评估和 Invest Atlanta 确定的其他因素,授予特定开发项目的资金金额可能会反映低于申请金额 100% 的奖励。

确认您的财产/包裹在 Beltline TAD 中 gis.atlantaga.gov

如何进行

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首页第一保障性住房基金

亚特兰大市通过 Invest Atlanta (IA) 和 United Way 地区无家可归者委员会 (RCOH) 建立合作伙伴关系,旨在利用社区在减少亚特兰大无家可归者人数方面取得的成功。

2017 年 2 月,亚特兰大市宣布了 5000 万美元 首页第一 通过投资于行之有效的住房战略和支持服务来实现这些目标的倡议,并大胆承诺提供 2500 万美元的城市资金,以匹配私人对 HomeFirst 倡议的捐款。

2021 年收入和租金限制

在此处下载 Invest Atlanta 劳动力住房收入限制和最高限额:

开发者申请流程

指导您完成住宅开发奖励申请流程。

第 1 步:联系 Invest Atlanta

联系投资亚特兰大 安排一次初步会议,讨论您提议的融资开发项目的可行性。

第 2 步:概念提交

概念提交适用于具有以下条件的开发人员:

  • 有开发想法但不确定资金来源
  • 需要就开发项目进行财务咨询
  • 劳动力住房开发经验有限

虽然在项目处于初步阶段时向开发社区提供概念提交以促进关系,但并不要求所有开发人员完成概念提交。如果您是一位寻求了解流程并需要对您的开发进行全面分析的开发人员,请完成概念提交并联系 Alan Ferguson,电话 (404) 614-8290 / [email protected] 或 Vickey Roberts,电话 (404) 614-8305 / [email protected].

在这里下载:

第 3 步:提交申请

开发人员激励应用程序适用于拥有:

  • 2015 年开发者激励计划指南中规定的所有资金和项目承销的先决条件
  • 与 Invest Atlanta 或 GA Dept. of Community Affairs 资助的现有经验

If you are a developer who is ready to proceed toward funding, please complete the Developer Incentive Application. Once the application is completed in its entirety, please contact Alan Ferguson at (404) 614-8290 / [email protected] 或 Vickey Roberts,电话 (404) 614-8305 / [email protected].

下载适用于您的应用程序:

要寻求免税债券融资,请填写住宅开发激励申请:

对于涉及待售单户住宅的项目,请填写“单户家庭补充工作簿”:

如果您正在寻求需要缺口融资的单户租赁项目、小型多户项目、多户项目的租赁购买债券或不涉及低收入住房税收抵免 (LIHTC) 的多户项目,请填写分散站点和小租开发申请:

提交您的申请:

请在 CD 或 USB 闪存驱动器上以电子方式提交包含内容、标签、格式和申请顺序的包。一份完整的 CD 或 USB 闪存驱动器申请副本应提交给manbetx苹果版下载局,并附上不可退还的申请费。

第 4 步:后续步骤

收到申请后,Invest Atlanta 工作人员将审查申请的内容和完整性。在审查申请与 Invest Atlanta 目标的一致性后,工作人员将对申请进行评估和评分。 Invest Atlanta 的工作人员将向委员会提交其资金建议。委员会批准资助后,manbetx苹果版下载局将通知开发商。获批开发项目的开发商将被要求签订一份协议,其中概述资金来源的条款、条件和契约,详细说明收益的支付。如果根据申请提交指南先前提交不充分,则由 Invest Atlanta 自行决定,可能需要新的申请和费用。

 
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